六月青岛的暖风沁人心脾，楼市政策面的暖意，也在积小流而成。

6月15日，在黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街取消全面限购后，青岛增加了住房公积金贷款金额，家庭第一套房夫妻共同贷款从60万元增加到80万元。

这不是公积金的第一次调整政策。不到一个月前的5月23日，青岛将二手住房公积金贷款的贷款期限和住房年龄之和放宽到最长不超过50年，取消了二手住房年龄与首付比例挂钩的规定。

从公积金政策调整的角度来看，放松和改善已成为关键词，鼓励房屋销售的意图是不言而喻的。在房地产市场不投机的基本前提下，房地产市场也需要恢复热度，释放以往压抑的需求。

值得注意的是，这项政策的出台时间非常微妙。根据之前的公告，6月16日，青岛第二批共有27块99万平方米的土地将进入拍卖市场。新的公积金政策在土地拍卖前一天出台，也让观望的房地产企业放心，刺激土地的意图显而易见。

近日，青岛《促进发展稳定增长若干土地规划政策措施》宣布，2022年，青岛将增加土地供应，全市土地供应总量超过9万亩，力争10万亩。如何顺利完成任务，需要综合考虑各个方面，或者市场的各个环节都能健康平衡地运行，各种市场实体才能有动力征地。




自2022年以来，全国房地产市场的主要基调是放松和放松。关于地方房地产市场放松政策，半岛政府之前曾在《青岛三地全面取消住房限购》一文中进行了盘点。

4月29日，最大的支持来自中共中央政治局会议。会议明确表示，支持地方政府从当地实际出发，完善房地产政策，支持刚性和改善住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场稳定健康发展。

信号一出来，青岛就加快了城市政策的步伐，降低了首套房利率，放宽了公积金贷款的限制，取消了部分地区的购买限制。

5月20日，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）为4.45%，比上个月下降了15个基点，青岛立即跟进，首套房贷利率可达45%.25%，二套房贷利率可达5.05%。

5月23日，公众放宽公积金政策，二手住房公积金贷款贷款期限和住房年龄之和不超过50年；取消二手住房年龄与首付比例挂钩的规定，首付比例不再按住房年龄逐步提高。

6月3日，黄岛区、城阳区（含高新区）同日宣布，将全面取消住房购买限制政策，坚持住房定位，不投机，支持刚性和改善住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

6月15日，公民使用公积金政策的门槛再次下降：在青岛行政区域内购买第一套自住住房的，贷款申请人及其配偶符合贷款申请条件的，公积金贷款最高限额调整为80万元；贷款申请人只符合贷款申请条件的，公积金贷款最高限额调整为50万元。购买第二套自住住房的公积金贷款最高限额政策保持不变。

与原政策相比，夫妻共同贷款金额较以前增加20万元；仅符合贷款申请条件的，比以前增加14万元。

增加配额，降低市民准入门槛，增加20万，使许多家庭使用公积金贷款，降低税率，降低还款压力，更好地促进刚性需求和改善住房市场的良性发展。




值得注意的是，这项新政策在青岛第二次集中土拍前一天发布。

5月27日，青岛市第二批集中供地发布公告，共拍卖出让土地27块，总面积99万平方米，起价127亿元。土地供应的主要力量仍然是西海岸，共有224宗地，李沧1宗地，而城阳、市南、崂山、即墨都没有地块出让。原本4月份的土地推介会中称,本批次拟供地块为35宗。但从实际供应地块来看，南京路1号地块、中车地块、李沧碱厂地块、李沧世博会地块、城阳白云山地块等地块较少。

在具体拍卖时间表上，市北、李沧地块拍卖时间为6月16日9:30，西海岸地块拍卖时间为6月16日14:00，本轮土地拍卖集中在一天内完成。

然而，与之前经常建设产权人才公寓的运营相比，土地拍卖规划略有放松，没有提到任何地块建设产权人才公寓的要求，只强调部分地块公共租赁住房的分配。

为什么选择在这个节骨眼出台新政？让我们来看看第一轮土拍。

3月18日，2022年青岛首批集中供地拉开帷幕，最终转让16块涉宅地块，建筑面积76.7万平方米，总成交额29.5亿元。

具体来说，青岛成功转让的15块地块中有12块以底价成交，其中黄岛区8块，城阳区3块，即墨区1块。有3块溢价地块，城阳区1块，黄岛区2块，溢价率分别为13块.4%、1.4%和0.6%。

从征地开发商的角度来看，青岛第一轮集中土地拍卖的主力军几乎都是当地的房地产企业。克瑞研究中心表示，与北京、福州、合肥相比，2022年青岛第一轮土地拍卖表现明显持平，没有土地封顶交易，平均溢价水平也是四个城市中最低的。

因此，在第二轮集中土地拍卖公告发布后，一些业内人士认为，从目前北方许多城市土地拍卖寒冷的情况来看，房地产企业对征地的观望情绪也相对较强，这些地块能否顺利拍卖还有待观察。

总的来说，房地产企业的观望情绪仍然相对较强。面包不容易卖，自然房地产企业没有更多的钱买面粉，所以房地产企业的征地情绪也更加明显。

因此，最近，各种有利的政策不断从全国销售端传来，以推动交易量。青岛宣布增加公积金贷款额度，也应考虑这方面，毕竟，房屋可以出售，房地产企业有信心获得土地。具体的土地拍卖结果，明天就知道了。


大项目往往带动土地供应



土地是经济社会可持续发展的重要基础。

近日，市自然资源和规划局发布了《促进发展稳定增长的若干土地规划政策措施》，推出了23项针对性强、含金量高、务实有效的政策措施，有效确保项目的吸引力、实施、建设，有效服务城市经济社会的优质发展。其中，2022年将增加土地供应，全市土地总供应超过9万亩，力争10万亩。

这对青岛来说是一个巨大的挑战，尤其是在商业土地供应方面。让我们看看2021年的数字。2021年青岛计划供应806万平方米，第一批142万平方米，第二批265万平方米（含终止转让），第三批113万平方米，土地供应计划完成率64.5%。

数据显示，通过三次集中供地，2021年度青岛共集中出让土地179宗，成交总建面约1111万平方米，成交总价约547亿元。从成交结果来看，地块以底价成交为主，溢价地块较少；从拿地房企来看，多为央企或国企，还有部分比较强劲的民企。

自去年以来，土地拍卖市场的观望情绪一直没有分散，房地产企业整体征地态度谨慎。青岛如何完成今年10万亩土地供应计划？

《促进发展稳定增长的若干土地规划政策措施》强调，要坚持跟随项目的要素

结合新一轮土地空间规划、城市更新和城市建设三年行动，重点发展区域应加快和优先实施土地供应，保障省市重点项目、重大基础设施和民生项目用地，提供快速供应。结合现状库存和去库存周期，合理确定重点住宅用地供应区域和供应时间。

值得注意的是，该政策建议合理确定商业和商业用地的供应规模。根据控制总量、限制增量、消化库存的原则

其中，商品房去化周期超过36个月的区（市）可以暂停商品房和办公用房项目的土地供应；去化周期为36-18个月的区（市），减少商品房和办公项目的土地供应规模，严格控制商品房混合用地中商业用地比例，原则上控制在10%以内；去化周期为18-12个月的区（市），商业和办公项目土地的供应规模可以保持；商业和办公项目土地的供应规模可以根据情况适当增加12个月以下的区（市）。

因此，10万亩土地不仅有商业供地，还有重点项目、重大基础设施和民生工程等的供地，青岛市将供地计划放置在城市更新的大背景中，以项目带动土地供应。此外，青岛还不断从需求端向市场注入活力。几个月来，房地产市场的政策一直很温暖。也许，公积金配额的调整是蝴蝶翅膀的扇动，经过几轮传导，将给整个市场带来积极的叠加效应。